Mikä on asunto-osakeytiö

Suomessa on keskimäärin suuremmalla osalla omistusasunto verrattuna esimerkiksi Keski-Eurooppaan. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että omistusasunnot muodostavat suomalaisten päävarallisuuden lähteen. Tavallisin juridinen muoto järjestää asuminen on asua taloyhtiössä, jota säätelee asunto-osakeyhtiölaki.

Kuka omistaa asunnon?

Tavallisessa puhekielessä puhutaan, että henkilö, joka on ostanut asunnon, on myös asunnon omistaja. Lakimies näkee asian toisin, koska todellisuudessa ostaja ostaa asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat hänet hallinnoimaan asunto-osakeyhtiössä sijaitsevaa huoneistoa ja mahdollisesti muita tiloja riippuen yhtiöjärjestyksestä jne. Ostaja siis omistaa osakkeet, joiden avulla hänellä on oikeus hallinnoida eli asua asunnossa, mutta huoneiston omistaa edelleen asunto-osakeyhtiö. Onko tällä asialla merkitystä muille kuin lakimiehille?

Ero on tavallaan merkityksetön tavallisessa jokapäiväisessä toiminnassa, mutta ilman kyseistä konseptia ei voitaisi yhtä tehokkaasti järjestää esimerkiksi vastuita taloyhtiössä. Koska taloyhtiö omistaa kaiken rakennusten ulkoseinästä lähtien, on taloyhtiöllä myös vastuu sekä intressi pitää rakennuksista huolta.

Asunto-osakkeen osto ja lakimiehen näkemys

Koska asunto-osake on ihmisten suurimpia hankintoja, ei hankintaan tule suhtautua kevyesti. Ostajan kohdalla lakimiehen näkökulmasta tärkein asia on saada osakekirjat hallintaansa. Jos ostaja ei saa osakekirjoja hallintaansa ei hänellä ole taloyhtiön silmissä omistusoikeutta osakkeisiin eikä hän voi saada hallintaansa huoneistoa. Me olemme hoitaneet tapauksia, joissa jostain syystä osakekirjojen luovutus on jäänyt tekemättä ja niin sanottu saanto on ollut epäselvä, vaikka kauppahinta on maksettu myyjälle. Jos myyjä ei halua tai pysty luovuttamaan osakekirjoja vapaaehtoisesti ostajalle, on ainoa keino viedä asia oikeuteen, jossa haetaan joko osakekirjojen luovutusta tai kaupan purkuun liittyviä vaatimuksia.

Jotta ostaja voidaan merkitä osakeluetteloon, tulee hänen esittää taloyhtiölle yleensä osakirjat (tai kopiot), jossa on siirtomerkintä tehtynä, kauppakirja ja todistus varainsiirtoveron maksamisesta. Lisäksi esimerkiksi avioliittolaista voi johtua lisävelvollisuuksia, kuten että henkilöllä pitää olla puolisonsa suostumus asunto-osakkeen myyntiin.

Asunto-osakkeen osto ja ekonomin näkemys

Kuten todettua, on asunto-osakkeen osto suuri hankinta ja se muodostaa suurimman yksittäisen varallisuuserän tavallisen suomalaisen varallisuusmassasta. Koska asunto-osakeyhtiö omistaa osakkeet, jotka oikeuttavat hallinnoimaan tiettyä huoneistoa, tulee asia mieltää samalla tavalla, kun henkilö ostaa yrityksen osakkeita. Tuskin kukaan yritysjärjestelyyn osaaottava suostuisi ostamaan osakkeita tutustumatta yhtiön todelliseen varallisuustilanteeseen.

Asunto-osakeyhtiö tapauksessa on juridisesti kyseessä yhtiömuodossa oleva oikeussubjekti, joka omistaa tietyn esimerkiksi rakennuksen ja (asunto-osake) yhtiön omistajat omistavat yhtiön sekä voivat käyttää osakkeiden tuomaa hallintaoikeutta hyväkseen tiettyihin huoneistoihin. Osakkeen ostaja ostaa siis palan yhtiötä, joten hän ostaa yhtiön varat sekä velat vaikkakin velkavastuu pääsääntöisesti rajoittuu yhtiöön eikä yhtiön velkoja voi periä omistajilta, asunto-osakeyhtiö voi nimittäin mennä konkurssiin siinä missä muutkin osakeyhtiöt.

Tavallista on, että asunto-osakeyhtiöllä on niin sanottua yhtiövelkaa, jota voi olla hieman erilaisissa muodoissa, mutta pääsääntöisesti yhtiö on ottanut tiettyä korjausta varten lainaa yhtiönä sen sijaan, että jokainen osakkeenomistaja ottaa itsenäisen lainan. Juridisesti laina on vain ja ainoastaan taloyhtiön ja lainanantajan välinen asia ja vastuu lainanmaksamisesta on taloyhtiöllä ei osakkeenomistajalla. Mutta kuitenkin osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiökokouksen päätöksellä joko huoneistokohtaista, pinta-alaan tai muuhun yksikköön perustuvaa vastiketta taloyhtiölle, joka näillä varoilla lyhentää lainaa.

​Koska kyseessä on yhtiö, tulee taloyhtiön laatia myös tilinpäätös sekä tase. Lyhykäisyydessään tilinpäätös kertoo mistä yhtiö on saanut varoja ja kuinka paljon sekä mihin varat on käytetty. Tase taas kuvaa yhtiön taloudellista tilannetta eli kuinka paljon sillä on varoja sekä velkaa. Nämä ovat tärkeitä dokumentteja, joista selviää yhtiön taloudellinen tila. Tulee kuitenkin huomata, että nämä dokumentit kertovat menneisyydestä eli siitä, miten taloyhtiön tila on kehittynyt. Tulevaisuudesta taas kertoo pääasiassa isännöitsijätodistus, jossa tulisi ilmoittaa tulevat remontit. Lisäksi on syytä tutustua yhtiöjärjestykseen, joka on asunto-osakeyhtiön sisäinen ”laki”, joka menee pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiölain edelle.

Avustamme kaikissa asunto-osakeyhtiöasioissa aina myynnistä/ostosta lähtien, mahdollisesti myöhemmin ilmeneviin riitoihin.