Vuokraoikeuden siirtäminen – voiko sitä siirtää?
Vuokralla asuminen on yleisimpiä asumismuotoja, ja varsinkin suurissa kaupungeissa saattaa sopivan vuokra-asunnon löytäminen tuottaa hankaluuksia. Silloin tällöin saattaakin vuokralaisella herätä seuraava kysymys: Onko minulla vuokralaisena oikeus siirtää vuokraoikeutta toiselle? Vuokraoikeuden siirrolla tarkoitetaan siis sitä, että uusi vuokralainen ottaa vanhan vuokralaisen paikan. Tosin sanoen ’’vanha’’ vuokralainen siirtää ’’uudelle’’ vuokralaiselle vuokraoikeuteen liittyvät oikeutensa ja velvollisuudet. Uusi vuokralainen saa näin ollen vuokra-asunnon hallintaoikeuden sekä vuokranmaksuvelvollisuuden itselleen. Uusi vuokralainen tulee tällöin yksinkertaisesti vuokrasopimukseen vanhan vuokralaisen tilalle, ja sopimus jatkuu uuden vuokralaisen kanssa samoilla ehdoilla kuin alkuperäisen vuokralaisen kanssa.
Lupa vuokraoikeuden siirtämiseen
Pääsääntönä vuokralainen tarvitsee luvan vuokraoikeuden siirtämiseen. Tämän luvan saa siis joko vuokranantajalta taikka suoraan vuokrasopimuksesta, mikäli vuokranoikeuden siirto on sisällytetty kyseiseen vuokrasopimukseen. Tällöin on vuokralaisen heti ilmoitettava vuokranantajalle aikeistaan ja ilmoitus on myös tehtävä kirjallisesti. Ilmoituksen jälkeen vuokralainen vapautuu suoraan vuokrasopimuksen tuovista velvoitteistaan ja oikeuksistaan. Mahdollinen skenaario on myös se, ettei sopimukseen olla otettu mukaan vuokranoikeuden siirtämistä ja vuokranantaja ei suostu vuokranoikeuden siirtämiseen. Tällöin ei vuokralaisella yksinkertaisesti ole oikeutta saada vuokraoikeuttaan siirrettyä. Vuokralainen voi kuitenkin saada oikeuden purkaa vuokrasopimuksensa vuokranantajan kanssa, jos vuokralainen on pyytänyt vuokranantajalta lupaa siirtämiseen, mutta vuokranantaja ei ole vastannut tähän pyyntöön kuukauden sisällä.
Vuokraoikeuden siirtäminen ilman lupaa
Poikkeuksia kuitenkin löytyy, ja ne käyvät ilmi asuinhuoneiston vuokrausta koskevan lain kuudennesta luvusta. Sieltä siis löytyvät tilanteet, joissa vuokralainen ei tarvitse vuokranantajan lupaa vuokraoikeuden siirtämiseen. Perheenjäsenet ovat ensimmäinen poikkeustilanne, 45 §:n mukaan vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeuden huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai jomman kumman puolison vanhemmalle, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa. Tärkeää on siis huomata, että perheenjäsenen tulee asua huoneistossa jo valmiiksi. Jos näin ei ole, tarvitaan jälleen lupa vuokranantajalta. Vuokranantaja saattaa toki siltikin vastustaa siirtoa, ja tällöin hänen tulee kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Kun oikeus vuokrasuhteen siirtämiseen on saatettu tuomioistuimen ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan ilmoittaman syyn, sen on kiellettävä vuokraoikeuden siirto.
Toinen poikkeustapaus liittyy vuokralaisen menehtymiseen. Lain 46 §:n mukaan vuokrasuhde pysyy voimassa entisin ehdoin, jos vuokralainen kuolee ja tällöin vastuu vuokrasopimuksen velvollisuuksien täyttämisestä siirtyy kuolinpesälle. Tällöin voi kuitenkin kuolinpesä aina sanoa sopimuksen irti niin kuin toistaiseksi voimassa olevasta vuokrasopimuksesta säädetään – riippumatta siitä mitä on sovittu. Mahdollista on myös, että edesmennyt vuokralainen on vuokrannut asunnon yhdessä jonkun toisen kanssa. Näin ollen kuuluu irtisanomisoikeus kuolinpesälle ja eloon jääneelle vuokralaiselle yhteisesti. Kummallakin on myös oikeus irtisanoa sopimus omalta osaltaan. Tosin sillä, joka oli vuokrannut asunnon yhdessä menehtyneen vuokralaisen kanssa, on oikeus jatkaa vuokrasuhdetta jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa sitä. Sama oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen on vuokralaiselta jääneellä asuinhuoneistossa asuvalla puolisolla, perheeseen kuuluvalla lapsella ja vuokralaisen tai hänen puolisonsa vanhemmalla, vaikka he eivät olleetkaan vuokralaisia. Tällöin on vuokrasuhteen jatkamista haluavan kolmen kuukauden kuluessa vuokralaisen kuolemasta kirjallisesti ilmoitettava vuokranantajalle, että vuokrasuhdetta halutaan jatkaa. Kun ilmoitus on tehty, kuolinpesän vastuu vuokraehtojen täyttämisestä päättyy ja vastuu siirtyy näin ollen jatkamisilmoituksen tehneelle.
Erityissääntelyä liittyy myös aviopuolisoihin, 48 §. Jos päädytään siihen, ettei avioliitto enää jatketa, voi tuomioistuin määrätä sen aviopuolison, joka enemmän on asunnon tarpeessa, jatkamaan vuokrasuhdetta ja vapauttaa toisen aviopuolison vuokrasuhteesta taikka vapauttaa molemmat aviopuolisot vuokrasuhteesta. Sama pätee myös avopuolisoihin. Tärkeää on toki muistaa, että vuokranantajalle on tällöin varattava tilaisuus tulla kuulluksi. Määräystä vuokrasuhteen jatkamisesta ei saa antaa, jos vuokranantaja saattaa todennäköiseksi, että vuokranantaja joutuisi määräyksen johdosta kärsimään vahinkoa.
Jos sinulla on tarvetta neuvoihin vuokralaisena tai vuokranantajana, ota yhteyttä toimistoomme https://www.lakihelsinki.fi/yhteystiedot/
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481#L6
