Remontointi taloyhtiöissä – päätöksenteko yhtiökokouksessa

Vanhemmissa taloyhtiöissä on usein tarvetta pienelle ja vähän isommallekin remontille. On kuitenkin hyvinkin mahdollista, että osa taloyhtiönasukkaista vastustaa tällaista tarpeellista remonttia. Saatetaan vedota siihen, että onhan täällä asuttu ennenkin ilmaan mitään tarvetta ylimääräiselle remontille tai että uudet asunnon ostajat vain haluavat teettää turhia korjauksia ja parannuksia. Remonttien vastustamista perustellaan usein sillä, että remontin vuoksi vastikkeet nousevat tai että halutaan vain yksinkertaisesti pitää kaikenlaiset uudet kustannukset minimissään siitä huolimatta, kuinka tarpeellista pieni korjaustyö voisikaan olla. Tilanne on vaikea, sillä on vaikea määrittää, onko kyseessä vain jääräpäisyys vai taloudelliset seikat. Joka tapauksessa on jokaisella asukkaalla taloyhtiössä oikeutensa omaan mielipiteeseensä ja kaikkien mielipiteitä täytyisi kuunnella.

Jokaisen osakkaan onkin tärkeä pitää mielessä, ettei taloyhtiössä asuminen tarkoita läheskään samaa, kuin omakotitalossa asuminen. Omakotitalon omistaja voikin päättää korjauksista/remonteista aivan kuten haluaa ja aikatauluttaa toimenpiteet omien menojensa mukaan, sillä muiden mielipiteitä harvemmin tarvitsee kuunnella. Omakotitalon omistaja nimittäin omistaa koko asunnon, kun taas taloyhtiön osakkaan omistukseen kuuluvat huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Taloyhtiön osakas siis kuuluu yhteisöön, joka koostuu muista asukkaista, ja näin ollen menee taloyhtiön yhteinen etu kaiken edelle. Tämän vuoksi siis myös remonteista taloyhtiössä vastataan yhdessä.

Asunto-osakeyhtiölaki

Säännöt taloyhtiön kunnossapitovastuusta löytyvät asunto-osakeyhtiölaista. Lain 4 luvun 1 §:n mukaan yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

Taloyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluu:

• pitää asuntojen rakenteet ja eristeet kunnossa.
• vastata lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- sekä muiden vastaavien perusjärjestelmien kunnossapidosta pois lukien asunnoissa olevat altaat.
• korjata ne asuntojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai muun yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen takia.
• vastata sellaisesta osakkaan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka voidaan rinnastaa taloyhtiön toteuttamaan tai vastuulleen ottamaan asennukseen, mikäli taloyhtiö on voinut valvoa asunnossa tehtyä työtä asunto-osakeyhtiölain edellytysten mukaisesti.
• vastata rakennuksen ulkopinnasta myös parvekkeen kohdalla.

Taloyhtiön hallituksen velvollisuutena on esimerkiksi pitää huolta asuntojen ja rakennusten hoidosta. Isännöitsijä sekä hallituksen jäsen saattavat joutuva korvausvastuuseen vahingosta, jonka he ovat aiheuttaneet taloyhtiölle tahallisesti tai huolimattomuuden takia. Korvausvastuu saattaakin syntyä, mikäli remontointia ei olla taloyhtiössä suoritettu riittävän ajoissa – ja tämän vuoksi remonttikustannukset ovat nousseet. Taloyhtiön onkin todella tärkeä pitää huolta yhtiön kunnosta ihan muutenkin, sillä ajan myötä luonnollisesti kiinteistön arvo laskee ja samalla myös remonttikustannukset nousevat. Itsestään selvää on myös, että asuntomarkkinoilla on kunnossa oleva taloyhtiö paljon houkuttelevampi vaihtoehto kuin sellainen yhtiö, jonka kunnossa ei olla pidetty huolta. Huomioitavaa tosin on se, että mikäli hallitus on informoinut remonttitarpeista yhtiökokouksessa muita osakkaita, mutta yhtiökokous on päättänyt olla tekemättä remonttia, ei edellä mainittua korvausvastuuta synny. Korjauksista päätetäänkin enemmistöpäätöksellä, eli vaaditaan siis, että yli puolet osakkaista äänestää remontin aloittamisen puolesta.

Onko vähemmistöön jääneillä osakkailla mitään vaihtoehtoja jäljellä, jos enemmistö onkin äänestänyt remontoinnin tekemistä vastaan, vaikka kyseessä olisikin tarpeellinen korjaustyö?

Enemmistöön kuuluville osakkaille voi syntyä vastuu vahingoista tällöin, jos he ovat tietoisesti laiminlyöneet kunnossapitoa tilanteissa, joissa remontin välttämättömyys on ollut selvillä. Esimerkiksi hallitus on saattanut teettää selvityksen kunnossapitotarpeista ja esittänyt sen mukaiset akuutit remonttitarpeet yhtiökokoukselle. Jos siis tällöinkin enemmistö on äänestänyt remonttia vastaan, voi vahingonkorvausvastuu syntyä.

Asukkaalla on myös mahdollisuus itse teettää remontit taloyhtiö kustannuksella. Edellytyksenä tosin on, että korjausta vaaditaan kirjallisesti yhtiöltä. Toisekseen tulee remonttitarpeen olla kiireellinen sekä siinä määrin konkreettinen, että se vaikuttaa suoraan tilojen käytettävyyteen taikka turvallisuuteen. Tällöin asukas maksaa remonttikulut itse ja joutuu sen jälkeen velkomaan niitä jälkeenpäin taloyhtiöltä. Näissä tilanteissa asukkaan on edettävä harkiten, sillä usein velkomista joudutaan valitettavasti edistämään oikeustoimilla. Asukkaan on myös näytettävä, että remontti on suoritettu kohtuullisin kustannuksin. Paras vaihtoehto onkin aina se, että yhtiö yksinkertaisesti hoitaa vastuulleen kuuluvan remontin.

Mikäli taloyhtiön osakkaana koet, että korjausvastuut ja remontit aiheuttavat kysymyksiä, ota yhteyttä toimistoomme, https://www.lakihelsinki.fi/yhteystiedot/ .

Asunto-osakeyhtiölaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599 .