Vuokrahuoneiston irtisanomisaika

Vuokrahuoneiston irtisanomisaika

Vuokratoimintaa säätelee ensisijaisesti laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, kun kyseessä on asumiskäyttöön tarkoitettu huoneisto. Kyseinen laki on osoitus lainsäätäjän tahdosta säätää lakeja, jotka suojaavat ns. heikompaa osapuolta siten, että tietyt pykälät ovat pakottavaa lainsäädäntöä. Pakottavalla lainsäädännöllä tarkoitetaan, että Suomen oikeusjärjestelmässä yleisesti vallitseva sopimusvapaus ei päde, joko osittain tai kokonaan. Toisin sanoen vastoin pakottavaa oikeutta ei voi sopia heikomman osapuolen vahingoksi. Tietyissä tilanteissa ei ole tunnistettavissa heikompaa osapuolta tai sopiminen heikomman hyväksikin on kiellettyä.

Vuokrahuoneiston irtisanomisaika ja siitä sopiminen on osoitus heikomman suojaamisesta ja pakottavasta oikeudesta. Lain 7 luvun 52 § mukaan

” Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta (vuokranantajan irtisanomisaika).

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi (vuokralaisen irtisanomisaika).

Ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.”

Kolmas momentti kieltää sopimasta ehtoa, joka heikentää heikomman (vuokralaisen) oikeuksia. Mikäli tällaisesta on kuitenkin sovittu, on kyseinen ehto suoraan lain nojalla mitätön. Mitättömyydellä tarkoitetaan, että sopimusta tulkitaan siten kuin kyseistä ehtoa ei olisi sopimukseen kirjattu eikä kyseistä sopimusehtoa tarvitse noudattaa.

Esimerkki: vuokralainen ja vuokranantaja ovat sopineet, että mikäli vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen, niin noudatetaan kolmen (3) kuukauden irtisanomisaikaa.

Kyseessä on mitätön sopimusehto ja vuokralainen voi noudattaa AVHL 7:52 § mukaista yhden (1) kuukauden irtisanomisaikaa eikä sovittua tarvitse noudattaa. Muilta osin lähtökohtaisesti sopimus jää voimaan sellaisenaan. Itse sopimus ei kuitenkaan purkaudu, lakkaa tai muuten pääty, vaikka siinä olisi yksi mitätön sopimusehto. Tietyissä tapauksissa kuitenkin mitätön sopimusehto ja sen toteaminen voi lakkauttaa koko sopimuksen, mutta tässä esimerkkitapauksessa näin ei ole.