Asunto-osakeyhtiön johdon vastuuvapaus
Asunto-osakeyhtiön johto eli hallituksen jäsen ja isännöitsijä ovat toimessaan vahingonkorvausvastuullisia asunto-osakeyhtiölain 24 luvun mukaisesti. He ovat velvollisia korvamaan yhtiölle vahingot, jotka he ovat aiheuttaneet tahallisesti tai tuottamuksellisesti. Johdon vahingonkorvausvastuu koskee vain tässä tehtävässä aiheutettuja vahinkoja. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiön hallitukseen kuuluvan osakkeenomistajan rikkoessa hallitsemansa huoneiston kunnossapitoa koskevia normeja, aiheutettu vahinko ei voi tulla arvioitavaksi johdon vastuusäännösten perusteella, koska huoneiston kunnossapito ei kuulu johdon tehtäviin.
Yhtiön johdon tulee hoitaa tehtäviään huolellisesti noudattaen, yhtiöjärjestystä, lakia sekä yhtiökokouksen päätöksiä. Hallituksen jäsenen vastuuta arvioidaan ottamalla huomioon kyseisen henkilön tieto ja taito sekä miten vastaavassa asemassa olevan henkilön olisi tullut objektiivisesti arvioiden toimia. Niin sanotun maallikkojäsenen vastuuta arvioidaan kevyemmin kuin sellaisen, joka on valittu hallitukseen hänen nimenomaisen tiedon ja taidon takia.
Vastuuvapaus
Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään, myönnetäänkö yhtiön johdolle vastuuvapaus. Vastuuvapaudella tarkoitetaan sitä, että sen myöntämisen jälkeen ei nosteta kanteita yhtiön johtoa vastaan, mikäli he ovat laiminlyöneet tehtäviään. Vastuuvapauden myöntämisellä ei kuitenkaan ehdottomasti poisteta vahingonkorvauskanteen nostamisoikeutta, mutta sillä on merkitystä, kun arvioidaan johdon vahingonkorvausvastuuta.
Hallitus ja isännöitsijä ei kuitenkaan vapaudu vahingonkorvausvastuusta yhtiökokouksen vastuuvapauden myöntämispäätöksellä, mikäli yhtiökokouksella ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja vahingonkorvausvelvollisuuden perusteena olevana päätöksestä tai toimenpiteistä. Tällöin vastuuvapaus ja sen myöntäminen onkin lähinnä muodollisuus eikä sillä ole juurikaan merkitystä myönnetäänkö se vai ei. Asian vastinparina on myös vastuuvapauden myöntämättä jättäminen, joka ei itsessään tarkoita, että vahingonkorvauskanne tulee nostaa.
Lisäksi rikoksesta ei voida myöntää vastuuvapautta vaan vastuuvapaus koskee ainoastaan johtoa vastaan ajettavia vahingonkorvausvaatimuksia.
Jotta johto voidaan tuomita vahingonkorvaukseen, on johdon tullut, toimia vähintään huolimattomasti tai tahallisesti. Asunto-osakeyhtiön johdossa toimivien tuottamusvastuu on huolellisuusedellytyksen osalta kuitenkin yleensä lievempää kuin liiketoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden johdon vastuu. Asunto-osakeyhtiöissä on tavanomaista, että kaikki hallintopalvelut ostetaan ulkopuolisilta tahoilta eli lähinnä isännöinnin tarjoajalta eikä yhtiö voi taloudellisten rajoitteidensa takia edellyttää johtoon kuuluvilta suurta ajankäytöllistä panosta.
Vahingonkorvauksesta
Ennen kun tarvitsee edes harkita vastuuvapauden ja sen myöntämisen merkitystä, tulee arvioida, onko tapahtunut sellaista vahinkoa, että se voisi tulla korvattavaksi. Jotta vahingonkorvausvelvollisuus tulisi ylipäätään kysymykseen, tulee vahingonkorvausoikeuden yleisten edellytysten täyttyä.
Vahingonkorvauksen vaatijan tulee kyetä osoittamaan, että hänelle on syntynyt korvattava vahinko. Lisäksi hänen tulee kyetä näyttämään vastuuperusteen olemassaolo eli se, että korvausvelvollinen on toiminut asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännöksissä vastuulta edellytetyllä tavalla. Tämän lisäksi edellytetään syy-yhteyttä eli yhteyttä vahingon ja lain, yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen toiminnan välillä. Myös vahingon tulee olla ollut ennalta-arvattava.
