Sähköauton lataus ja sen haasteet asunto-osakeyhtiössä
Vaikka sähköautojen suosio onkin ollut nousussa jo tovin ja niiden suosio tulee joka tapauksessa kasvamaan, nostetaan latauspisteiden asentaminen taloyhtiössä pöydälle usein vasta kun tarve latauspisteelle ilmenee asukkaan kautta. Uudemmissa taloyhtiöissä saatetaan jo rakennusvaiheessa huomioida latauspisteiden vaatima sähköjärjestelmä, mutta useimmat taloyhtiöt ovat vasta suunnittelemassa latauspisteitä. Latauspisteiden asentamisessa on muutamia tärkeitä seikkoja, jotka täytyy ottaa huomioon ja joiden arviointi on oleellista niin taloyhtiölle, kuin yksittäiselle asukkaalle. Merkitystä on päätöksenteon kannalta sillä, ovatko autopaikat yhtiön vai osakkaiden hallinnassa sekä kuinka hanke saa alkunsa.
Tärkeää osaa taloyhtiön päätöksissä näyttelee yhdenvertaisuusperiaate. Asunto-osakeyhtiön 1:10 mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuuson siis pääsääntönä kaikissa päätöksissä, joita taloyhtiössä toteutetaan. Myöskään yhtiökokouksessa ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jolle kyseinen päätös voisi tuoda epäoikeudenmukaisuutta.
Latauslaitteet yhtiön hallinnassa oleville autopaikoille
Yhtiökokouksessa voidaan päättää sähköautojen latauspisteiden rakentamisesta taloyhtiön toimesta. Tällöin kyseessä on uudistus, joka on laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Päätös kaikkien osakkeenomistajien rahoittamasta uudistuksesta tehdään asunto-osakeyhtiölain 6:21 mukaan. Yhtiökokous päättää silloin uudistuksesta enemmistöllä, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanmukaista. Latauspisteiden asentamista pidetään tavanmukaisena, kun asentaminen ei vaadi minkäänlaisia muutoksia taloyhtiön sähköverkkoon tai sähköliittymään. Tällöin siis kaikki osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan vastiketta uudistuksen kustannuksiin. Mikäli sähköautojen latauspisteiden asentaminen edellyttää taloyhtiön sähköverkon uudistamista voi kyseeseen tulla hankinta, joka ei mahdu tavanmukaisten hankintojen alle. Sähköverkon uudistaminen kaivuutöineen ovat suuri kustannus taloyhtiöille. Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto ovat kuitenkin katsoneet, että myös tällöin olisi kuitenkin mahdollista, että hankinta voidaan joka tapauksessa määritellä tavanmukaiseksi. Luonnollisesti tässäkään tilanteessa, ei silti maksurasitus osakkeenomistajalla saa nousta kohtuuttomaksi. Poikkeuksena ovat kuitenkin niin kutsutut ’’pikalatauspisteet’’, joita ei olla katsottu tavanomaisina.
Osakevähemmistön hanke
On kuitenkin mahdollista, ettei yhtiökokouksessa saada vaadittua enemmistön kannatusta. Tällöin mahdollisuutena on osakasvähemmistön hanke, jossa latauspisteitä päätetään asentaa vain osaan yhtiön hallinnasta olevista autopaikoista. Asunto-osakeyhtiölain 6:33 mukaan päätökseen vaaditaan tällöin 2/3 (yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä) määräenemmistö sekä jokaisen hankkeessa mukana olevan osakkaan suostumus maksamaan vastiketta kustannusten kattamiseksi. Edellä mainittu siis mahdollistaa määräenemmistön saamisen hankkeen taakse helpommin, kuin normaalin enemmistön saaminen hankkeessa, jossa kaikki osakkeenomistajat olisivat velvollisia osallistumaan kustannuksiin. On myös tärkeä muistaa, että tällainen päätös ei kuitenkaan saa loukata osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta: osakasvähemmistön hankkeesta aluksi ulkopuolelle jättäytyville tulisi olla mahdollisuus myöhemmin liittyä mukaan – on siis määriteltävä jälkiliittymisehdot. Jälkiliittymismaksun tulisi siis olla osuus alkuperäisen hankkeen kuluista.
Kolmantena vaihtoehtona on asentaa latauspiste osakkeenomistajan muutostyönä. Osakkeenomistaja maksaa tällöin siis hankkeen kustannukset suoraan latauspisteen rakentavalle sopijakumppanilleen, eivätkä kustannukset kulje laisinkaan taloyhtiön kirjanpidon kautta. Luvan saamiseksi suositellaan Kiinteistöliiton mukaan enemmistöpäätöstä yhtiökokouksessa. Kun yhtiökokous on kerran määritellyt päätöksellään ehdot muutostyölle, voi hallitus tämän jälkeen käsitellä tulevat muutostyöluvat. Yhdenvertaisuusperiaate tulee peliin tässäkin vaiheessa, ja lupia myönnettäessä on otettava huomioon siis se, että jokaisella osakkaanomistajalla tulisi olla samoilla ehdoilla ja edellytyksillä oikeus latauspisteen asentamiseen autopaikalleen. Koska tässä tapauksessa autopaikka on silti taloyhtiön hallinnassa, tulee muutama tärkeä seikka pitää mielessä lupia myönnettäessä:
– autopaikan vuokrasopimuksessa tai yhtiöjärjestykseen otettavassa käyttökorvausmääräyksessä tulee määritellä, kuinka sähkönkulutus peritään paikan haltijalta. Käytännössä siis täytyy asentaa mittauslaite, jotta oikea sähkönkulutus saadaan selville ja siten periä maksu osakkaanomistajalta.
– vastuu latauspisteestä on pääsääntöisesti osakkeenomistajalla, mutta taloyhtiö vastaa sähkömittarin toiminnasta ja luotettavuudesta.
– suositeltavaa olisi myös määritellä miten toimitaan, jos osakkaanomistaja esim. muuttaa pois tai autopaikan haltija vaihtuu. Tärkeää on myös määritellä kuinka pitkään osakkeenomistaja saa pitää autopaikkaa, jos autopaikoista on pula kyseisessä taloyhtiössä.
Latauslaitteet osakkaiden hallinnassa oleville autopaikoille
Autopaikkojen ollessa osakkaiden hallinnassa, voidaan silti latauspisteiden asentaminen aloittaa taloyhtiön toimesta. Silloin kun kyseessä on taloyhtiö, jossa jokaisella osakkeenomistajalla on oikeus autopaikan hallintaan – pätevät samat säännöt, kuin jos autopaikat olisivat taloyhtiön hallinnassa.
Jos kuitenkaan kaikilla osakkeenomistajilla ei ole oikeutta autopaikkaan, soveltuu asunto-osakeyhtiölain 6:32 5 kohta: Kun on kyse yhtiön uudistushankkeesta, joka kohdistuu vain osaan osakkeista ja joka tuottaa etua vain kyseisille osakkeille, vastiketta maksavat vain ne osakkaat, joiden osakkeisiinhanke kohdistuu. Tällaisessa tapauksessa latauspisteiden rakentamisesta päätetään yhtiökokouksessa tuplaenemmistöllä (normaalienemmistö + enemmistö niiden osakkeenomistajien kohdalla, joiden autopaikkoihin hanke liittyy). Kuten sanottua, osallistuvat siis tällöin kustannuksiin vain ne asukkaat, joiden autopaikoille asennetaan latauspiste. Kuitenkin mahdollisiin sähköverkon uudistuksiin osallistuvat tässä yhteydessä kaikki osakkaat, koska sähköverkon uudistuksen katsotaan palvelevan koko taloyhtiötä.
Osakasvähemmistön hanke on myös vaihtoehtona tilanteessa, jossa autopaikat ovat osakkeenomistajien hallinnassa ja päätöksenteossa noudatetaan asunto-osakeyhtiölain 6:33 samalla tavalla, kuin edellä mainitussa tilanteessa, jossa autopaikat ovat yhtiön hallinnassa. Samalla tavoin myös päätöksenteko liittyen osakkeenomistajan muutostyönä asennettaviin sähköautojen latauspisteisiin, seuraa samaa kaavaa kuin jos autopaikat olisivatkin taloyhtiön hallinnassa. Tässä tapauksessa on kuitenkin helpompi laatia sopimusehtoja, koska autopaikka kulkee osakkeenomistajan mukana. Osakkaan investointi hyödyttää siis tässä tapauksessa vain häntä itseään tai paikan uutta omistajaa.
Ota yhteys lakimieheen, jos asia askarruttaa: https://www.lakihelsinki.fi/yhteystiedot/
Asunto-osakeyhtiölaki: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599
