Vastaajalta haettiin vuokrasopimukseen perustuvaa sopimussakkoa vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä. Vuokrasopimuksessa oli sovittu vuokralaisen pyynnöstä ensimmäiseksi irtisanomispäiväksi 31.12.2019, alunperin sopimukseen kirjattu ensimmäinen irtisanomispäivä oli 31.12.2018. Vuokralainen ilmoitti 30.6.2017 muuttavansa avoliittoon ja haluavansa päättää sopimuksen. Sopimuksella oli sovittu sopimussakosta, jonka sopimuksen irtisanomisehtoja rikkova osapuoli on sitoutunut maksamaan, sopimussakko on molemmin puolin kolmen kuukauden vuokran määrä. Vastaaja on irtisanoessaan asunnon ollut tästä tietoinen. Vastaajan kanssa oli sovittu, että yhden kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus käytetään osana sopimussakkoa ja loppu sopimussakosta maksetaan kahdessa erässä kuten elo-ja syyskuun vuokrat olisivat erääntyneet. Vastaaja oli irtisanomisilmoituksessaan kirjoittanut ”maksan 2kk vuokran takuuvuokran lisäksi kuten sopimuksessa lukee”. Vastaaja ei kuitenkaan ole suorittanut loppuja eriä kuten hän itse sanoi tekevänsä irtisanomisen yhteydessä.
Vastaaja oli kiistänyt kanteen. Vastaaja oli katsonut kantajan vaatimukset aiheettomiksi. Vastaajan mukaan vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva ja irtisanomissuoja 11 kuukautta ja korvaus purkutapauksessa yleensä 1 kuukauden vuokra. Vastaajan mukaan hänen sopimuksensa purku perustuu toiselle paikkakunnalle muuton takia. Vastaaja on kertonut muuttaneensa työpaikan takia toiseen kuntaan.
Kantajan mukaan vuokrasopimus oli toistaiseksi voimassaoleva ja ensimmäiseksi irtisanomispäiväksi sovittiin vastaajan pyynnöstä 31.12.2019. Sopimuksessa myös sovittiin 3 kuukauden vuokran määrää vastaavasta sopimussakosta, jonka sopimuksen irtisanomisehtoja rikkova osapuoli on sitoutunut maksamaan. Kantajan mukaan vastaaja on ilmoittanut muuttavansa paikkakuntaa työn vuoksi ja avoliittoon toiselle paikkakunnalle ja irtisanonut vuokrasopimuksen kirjallisesti 30.6.2017 sekä ilmoittanut kirjallisesti maksavansa sopimuksessa sovitun sopimussakon. Kantajan mukaan vastaajan kanssa on myös sovittu sopimussakon maksuaikataulusta. Kantaja on esittänyt käräjäoikeudelle sähköpostiviestin, jossa vastaaja ilmoittanut, että ”maksan 2kk vuokran takuuvuokran lisäksi, kuten sopimuksessa lukee”. Vastaaja on irtisanonut vuokrasopimuksen, ei purkanut. Kantajan mukaan vastaajan työmatkalla ei ole ollut vaikutusta asuinpaikkaan eikä paikkakunnalta työn muuttamista voida pitää AHVL 55§:n tarkoittamaa sopimuksen irtisanomisperusteena.
Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan riitaisia seikkoja olivat seuraavat kysymykset:
Onko ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä ollut 31.12.2018 vai 31.12.2019?Onko vastaaja velvollinen suorittamaan vuokrasopimukseen perustuvaa sopimussakkoa vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä.
Onko vastaajan muuttamisella toiselle paikkakunnalle työnsä takia merkitystä vuokrasopimuksen irtisanomisen suhteen?
Sovelletaanko asiaan Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 55 pykälää eli määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomista?
Käräjäoikeus päätyi seuraavanlaiseen lopputulemaan:
Asiassa on riidatonta, että kantajan ja vastaajan välinen vuokrasopimus on laadittu toistaiseksi ja vuokrasopimuksen alkamispäivä on 29.1.2017. Asiassa on myös riidatonta, että vastaaja on ilmoittanut kantajalle 30.6.2017 muuttavansa avoliittoon ja haluavansa päättää vuokrasopimuksen. Riidatonta on lisäksi se, että vuokrasopimuksen liitteen mukaan sopimuksen irtisanomisehtoja rikkova osapuoli maksaa sopimussakkona 3 kuukauden vuokran määrän ja, että vuokrasopimukseen on kirjattu ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä.
Lähtökohtana on, että asuinhuoneiston vuokrasopimukseen sovelletaan siitä säädettyä lakia. Jos asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ei ole määräystä asiasta, noudatetaan yleisiä sopimusoikeudellisia sääntöjä ja periaatteita. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 3§:n huoneenvuokrasopimuksessa poiketa, jollei sitä ole kielletty tai sitä muutoin ole katsottava kielletyksi. Asuinhuoneiston vuokrasopimus voidaan tehdä määräajaksi tai jatkumaan toistaiseksi (4§). Jos sopimus päättyy ilman irtisanomistakin sovitun ajan kuluttua loppuun, kyseessä on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 4§:ssä mainittu määräaikainen sopimus. Jos taas vuokrasopimuksen päättyminen edellyttää jommankumman osapuolen irtisanomista, sopimus on voimassa toistaiseksi. mukaan tuon lain säännöksistä voidaan Asuinhuoneiston vuokrasopimus, jossa sovitaan vuokrasuhteen olevan ensin voimassa määräajan, esimerkiksi kaksi tai kolme vuotta, ja jatkuvan sen jälkeen toistaiseksi, ei ole määräaikainen sopimus, koska se jatkuu, ellei sopimusta irtisanota. Näin ollen käräjäoikeus totesi, että kantajan ja vastaajan välinen vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Siten kantajan ja vastaajan väliseen vuokrasopimukseen ei sovelleta laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 55 pykälää eli määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomista. Näin ollen vastaajan muuttamisella toiselle paikkakunnalle työnsä takia ei ole merkitystä vuokrasopimuksen irtisanomisen suhteen. Jos vuokralainen hyväksyy vuokrasopimukseen määräaikaa koskevan ehdon, ehto sitoo häntä. Vuokralaisen on maksettava vuokra sovitulta ajalta.
Vastaaja on hyväksynyt asuinhuoneiston vuokrasopimusta allekirjoittaessaan sen, että sopimuksessa on määritelty ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta. Irtisanomispäivän siirtäminen ja sopimussakot ovat yleisiä asuinhuoneiston vuokrasopimuksissa. Sopimalla vuokrasopimukseen ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä, vuokranantajalla on usein halu sitouttaa vuokralainen pidempään vuokrasuhteeseen kuin laissa mainitut irtisanomisajat antavat myöten. Helsingin hovioikeus on vuonna 2007 antamallaan ratkaisulla (Helsingin HO 17.8.2007 nro 2510) vahvistanut edellä mainitun sitouttamistavan vuokrasopimukseen otettavalla irtisanomispäivää koskevalla ehdolla ja sopimussakolla. Hovioikeus on ratkaisussaan todennut, ettei kohtuullinen sopimussakko ole asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 6 §:n nojalla kohtuuton.
Käräjäoikeus toteaa, että vuokrasopimuksen mukaan kantajan ja vastaajan välillä on asuinhuoneiston vuokrasopimuksen ensimmäiseksi irtisanomispäiväksi sovittu vastaajan pyynnöstä 31.12.2019 ja tämä muutettiin sopimusten sivuille 1 käsin allekirjoitustilanteessa. Alun perin tarkoituksena oli, että ensimmäinen irtisanomispäivä olisi 31.12.2018. Käräjäoikeus toteaa, että oli ensimmäinen irtisanomispäivä 31.12.2018 tai 31.12.2019, ei ole tämän sopimuksen irtisanomisessa merkitystä, koska irtisanominen on tapahtunut jo vastaajan lähettämän sähköpostin perusteella 30.6.2017 eli 6 kuukautta ennen sopimuksen alkuperäistä ensimmäistä irtisanomispäivää. Näin ollen vastaajan irtisanoutuminen on tapahtunut joka tapauksessa ennen edellä mainittuja päivämääriä. Käräjäoikeus toteaa, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ei ole kielletty ottamasta vuokrasopimukseen ehtoa vuokralaisen ensimmäisestä irtisanomispäivästä tai sopimussakkoehtoa. Sopimussakkoa käytetään sopimuksissa eri syistä.
Sopimussakosta
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ei ole kielletty ottamasta sopimussakkoehtoa asuinhuoneiston vuokrasopimukseen. Kun laissa ei ole siitä määräyksiä, vuokrasopimuksen sopimussakkoon sovelletaan samoja sääntöjä kuin sopimussakkoon yleensäkin. Käräjäoikeus toteaa, että kantajan ja vastaajan välisessä asuinhuoneiston vuokrasopimuksessa on selkeästi sovittu sopimussakon tarkoituksesta. Vuokrasopimuksen liitteenä olevissa ehdoissa sopimussakko on ollut 3 kuukauden vuokran määrää vastaava summa. Käräjäoikeus toteaa sopimussakon määrän olevan kohtuullinen ja sopimussakosta on voitu sopia vapaasti kantajan ja vastaajan välillä. Asiassa ei ole tullut ilmi seikkoja, joiden vuoksi sopimussakkoa koskevan ehdon merkitys olisi jäänyt vastaajalle epäselväksi. Vastaajan tulee korvata kantajalle sopimussakkona sopimuksen mukainen määrä eli 3 kuukauden vuokran määrä. Yllä mainitun perusteella käräjäoikeus katsoo vastaajan hävinneen asian. Vastaaja on siten velvollinen suorittamaan kantajalle maksamattomat saatavat.
Lisäksi kantaja oli vaatinut vastaajan velvoittamista korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut. Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan pääsäännön mukaan asian hävinnyt osapuoli on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Kantaja on voittanut asian. Vastaaja oli näin ollen velvollinen korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan.
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481
