Mikä on yhteisomistus?

Yhteisomistussuhteesta on kyse silloin, kun kaksi tai useampi omistaa yhdessä esimerkiksi kiinteistön. Kiinteistön yhteisomistukseen saattaa liittyä ongelmia, jotka jokaisen olisi syytä tiedostaa. Nämä ongelmat liittyvät usein siihen, että kuka saa käyttää kiinteistöä minäkin ajankohtana, miten vuorot jaetaan tasapuolisesti sekä myös vastuuseen liittyen esim. korjauskustannuksiin.

Yhteisomistussuhteita koskeva laki on nimeltään ’’laki eräistä yhteisomistussuhteista’’. Yhteisomistus on mahdollista toteuttaa kahdella eri tavalla. Ensimmäisessä vaihtoehdossa yhteisomistus on jaotonta. Tällainen yhteisomistus tulee yleensä kyseeseen vain jakamattoman kuolinpesän kohdalla. Sillä tarkoitetaan sitä, ettei kukaan omista pesän omaisuudesta (esineistä) mitään määräosaa, vaan osuuden pesästä. Useimmiten yhteisomistus onkin määräosaista, joka tarkoittaa sitä, että jokainen yhteisomistaja siis omistaa tietyn määräosan siitä omaisuudesta, joka on yhteisomistuksen alla. Tällainen tilanne on käsillä esimerkiksi silloin, kun puolisot omistavat yhdessä kiinteistön.

Omistusoikeuden laajuus

Yhteisomistajan oikeus yhteisomistuksen kohteena olevaan omaisuuteen määrittyy hänen omistusosuudensa suuruuden mukaan. Lähtökohtaisesti, yhteisomistuslain 2§:n mukaan, yhteisomistajien osuudet ovat keskenään samansuuruiset, ellei muuta näytetä. Jos siis esimerkiksi kiinteistöllä on kaksi yhteisomistajaa, omistavat he siis molemmat 50% kiinteistöstä. Yhteisomistajalla onkin oikeus luovuttaa ja muutenkin määrätä osuudestaan, kuulematta toisia yhteisomistajia, kunhan hänen toimensa eivät loukkaa muiden omistajien vastaavia oikeuksia. Kiinteistöön kohdistuvista maksuista/veroista vastaavat yhteisomistajat yleensä osuuksiensa mukaisesti – jollei muunlaisesta järjestelystä olla erikseen sovittu. Erittäin tärkeää on muistaa, että tällaiset sopimukset on syytä solmia jo yhteisomistussuhteen alkuvaiheessa, kun erimielisyyksiä ei vielä ole syntynyt. Jälkikäteen sopimuksen sisällöstä voi olla vaikea päästä yhteisymmärrykseen.

Kuitenkin koko kiinteistöä koskevaan toimenpiteeseen voidaan ryhtyä vain kaikkien yhteisomistajien suostumuksella. Jos siis koko kiinteistö halutaan myydä, tarvitaan siihen ensiksi kaikkien yhteisomistajien suostumus. Poikkeuksia kuitenkin löytyy. Jos kiinteistössä sattuisi esimerkiksi tapahtumaan jokin onnettomuus, joka vaatii nopeita toimenpiteitä, voi kuka tahansa yhteisomistajista ryhtyä toimiin korjaustoimenpiteiden aloittamiseksi ilman muiden yhteisomistajien suostumusta. Jos joku yhteisomistaja kuitenkin on päättänyt korjata muun kuin kiireellisen toimenpiteen, ei muilla yhteisomistajilla silloin ole myöskään velvollisuutta osallistua kustannuksiin.

Yhteisomistussuhteesta voi päästä eroon eri tavoilla. Jokaisella yhteisomistajalla on mahdollisuus myydä omistamansa määräosa kiinteistöstä. Määräomistaja voi esimerkiksi myydä osuutensa muille yhteisomistajille tai sitten aivan täysin ulkopuoliselle ostajalle. Mahdollisuutena on myös tehdä niin kutsuttu jakosopimus, joka määrittää minkä alueen kiinteistöstä kukin yhteisomistaja saa. Tällainen sopimus on tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan pitää olla läsnä sekä vahvistaa sopimus allekirjoituksen hetkellä. Tämän jälkeen yhteisomistajat hakevat lainhuutoa saamaansa kiinteistön osaan. Kun lainhuuto on myönnetty, aloitetaan lohkominen, joka siis muodostaa omistajille jakosopimuksen mukaiset kiinteistöt. On myös mahdollista halkoa kiinteistö yhteisomistajien kesken heidän omistamiensa osuuksien mukaisesti uusiksi tiloiksi. Lähtökohtaisesti halkomista voi hakea jokainen yhteisomistaja yksinkin, eikä siihen siis tarvita muiden yhteisomistajien suostumusta.

Yhteisomistuksen purku

Yhteisomistajuuden purkamisen syynä on usein yhteistyön hankaluus tai yhden tai useamman yhteisomistajan taloudellinen tilanne. Jos esineen jakaminen aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa (esimerkiksi normaalin asuinkiinteistön jakaminen ei ole käytännössä mahdollista), tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä esineen myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten. Muita yhteisomistajia on siis ensiksi kuultava, ennen kuin yhteisomistuksen purkaminen voidaan aloittaa, mutta uskotun miehen määräämistä voi hakea vain yksikin yhteisomistajista muista omistajista riippumatta. Jos uskotun miehen määräämiseksi löytyy päteviä syitä, voidaan uskottu mies määrätä joko määräajaksi tai toistaiseksi hoitamaan kiinteistön hallinnoimista.

On myös hyvin mahdollista, että joku yhteisomistaja omaa heikon taloudellisen tilanteen, ja näin ollen ulosotto tuleekin kysymykseen. Ulosmittausjärjestyksen mukaan, ensiksi ulosmitataan raha ja toistuvaistulo ja sen jälkeen vasta irtaimisto ja kiinteä omaisuus. Jos velalliselta siis ei löydy muuta omaisuutta, kohdistuu ulosotto yhteisesti omistettuun omaisuuteen. Lähtökohtaisesti ulosotto voidaan toimittaa siis myös yhteisesti omistetusta esineestä ja tällainen omaisuus voidaan myös myydä ulosotossa. Ensisijaisesti pyritään aina siihen, että yhteisesti omistetusta omaisuudesta ulosmitattaisiin vain velallisen osuus. Velallisen osuuden ulosmittauksessa osuus joudutaan joko erottamaan, jakamaan tai myymään. Muille yhteisomistajille on ilmoitettava tällöin ulosmittauksesta. Ikävä kyllä tiettyjen edellytysten täyttyessä koko omaisuus saatetaan ulosmitata (velkojille tämä on tietenkin vain hyvä mahdollisuus saada suurempi osa saataviaan korvatuksi). Omaisuuden jakaminen/erottaminen ei nimittäin aina ole mahdollista, hyvinä esimerkkeinä toimivat auto tai vaikka juuri asuinkiinteistö. Jos siis koko omaisuuden myynti tuottaa velallisen osuudelle suuremman kertymän kuin ainoastaan velallisen osuuden myynti, velkojien saatavat eivät tule täyttymään ilman koko omaisuuden myyntiä ja jos yhteisomistajille ei aiheudu suhteettoman suurta haittaa, voidaan koko omaisuus myydä. Ulosottomies voi tosin myös käynnistää yhteisomistuksen purkamismenettelyn. Tällöin omistussuhteet siis puretaan, koko omaisuus myydään ja varat sitten jaetaan yhteisomistajien kesken (velallisen osa siis tietysti menee tässä kohdassa ulosottoon).

Laki eräistä yhteisomistussuhteista https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1958/19580180

Ota yhteyttä mikäli tarvitset lakimiestä: https://www.lakihelsinki.fi/yhteystiedot/